La ocupación ilegitima de inmuebles y la usurpación de derechos reales inmobiliarios

 

En el lenguaje común, es conocida la «ocupación» como el hecho de tomar una vivienda o edificio ajenos y hacer uso de estos sin autorización de su titular; normalmente, para destinarlo a vivienda propia.

El Código Penal Español, en su artículo 245, describe el delito como la «ocupación» de cosa inmueble o la «usurpación» de un derecho real inmobiliario (posesión, dominio, usufructo, uso y habitación, servidumbre) con violencia o intimidación en las personas, atribuyendo a esas conductas la pena de 1 a 2 años de prisión, pero conviene destacar que también prevé en el apartado 2 del citado precepto, que incurrirá en delito aquella persona que “… ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuvieren en ellos contra la voluntad de su titular”; en este caso, la pena prevista es la de multa de 3 a 6 meses.

Como puede apreciarse, la diferencia esencial entre ambos comportamientos reside en el uso o no de violencia o intimidación en las personas, habiendo sido necesario -según el Legislador- ampliar el reproche a las conductas no violentas dada la proliferación del fenómeno “Okupa” habida en las últimas décadas en nuestro país. Evidentemente, existen muchas razones sociales y económicas que podrían justificar el auge del fenómeno, pero su análisis excede de las pretensiones de este artículo.

Lo que interesa destacar es que, si bien el precepto parece dirigido a proteger la posesión, la acción penal se reserva -o debería- para los casos en que su perturbación tenga mayor significación o riesgo, lo que llevaría a la exclusión de los supuestos en que no existiera una verdadera voluntad de permanencia. Así, por ejemplo, quedarían impunes las ocupaciones ocasionales, que podrían defenderse -y, de hecho, han sido objeto tradicionalmente de alegatos defensivos de la Abogacía- cuando, por el corto periodo de tiempo de la estancia o permanencia, no se pudiera inferir una verdadera intención de residir de manera estable en el inmueble.

Lo que importa para el delito, entonces, es que no existan dudas sobre la transitoriedad de la entrada o estancia en el inmueble ajeno. Debe tratarse de una ocupación continuada en el tiempo y consciente, con voluntad de permanencia, cuyo resultado es un ataque al bien jurídico protegido por el tipo penal; la ya citada posesión legitima del titular del bien inmueble.

Y ese ataque al bien jurídico protegido se desprende de comportamientos como la manipulación de una puerta y la sustitución de la cerradura; la obstaculización del acceso y la negación del derecho a su legítimo poseedor; la conexión o uso irregular con las redes de servicios y suministros; o la negativa a salir de la vivienda aun después de conocer la oposición del titular, ya sea por la presentación de una denuncia, su petición de desalojo, la identificación policial, el conocimiento del proceso judicial -incluso en la vista o por los trámites y audiencias pertinentes en cada caso; la propia voluntad de la parte denunciada de mantenerse en la vivienda de manera permanente como residencia propia y de modo indefinido, así expresada o declarada, o deducida de los comportamientos citados, es indicio del delito si se carece de título y la propiedad no ha consentido la ocupación ni le ha facilitado la entrada.

Los comportamientos descritos son esenciales para conocer la viabilidad de una eventual acción penal, discriminando aquellos casos en los que una “ocupación” será considerada un mero ilícito civil que deberán ventilarse, por lo general, por la vía del desahucio, en sus diferentes modalidades. Evidentemente, siempre será más difícil de delimitar la jurisdicción si la ocupación se ha producido sin género alguno de violencia o intimidación, pero aquellas conductas constituyen una buena guía o manual para tomar una decisión.

Durante el confinamiento que estamos viviendo como consecuencia de la crisis sanitaria provocada por el virus cobid-19 y las medidas legales adoptadas por el Gobierno, hemos recibido diversas consultas relacionadas con los contratos de inquilinato o arrendamiento y el delito de ocupación. En respuesta a las mismas, debemos dejar sentadas varias cuestiones:

• Por un lado, la paralización de la actividad judicial decretada ha supuesto la suspensión temporal de los procesos por delito de ocupación que estaban en trámite. Ello no supone que toda actuación -presuntamente- delictiva deje de serlo, sino, a lo sumo, una demora en su tramitación procesal. Es evidente que cuando se reanude la actividad procesal los procedimientos que estaban en marcha continuarán adelante.

Una cuestión importante que debe tenerse en cuenta por las personas que deciden alquilar viviendas, es la identificación clara y concreta del título por el que el supuesto arrendador nos ofrece la vivienda o inmueble. No en vano, existe un claro negocio fraudulento en auge consistente en alquilar viviendas a bajo precio sin poseer título alguno. Hay que desconfiar de todo aquel que no justifique la titularidad del inmueble por título justo, formal y legal (contratos verbales), porque después no podrá justificarse o probarse ante un tribunal la condición de arrendatario o subarrendatario. Recabar asesoramiento jurídico en este sentido antes de formalizar cualquier pago es la mejor forma de evitar fraudes.

• Por otro, pese a las medidas que puedan adoptarse en relación con los arrendamientos como consecuencia de la crisis sanitaria (hasta ahora inexistentes por parte del Gobierno) y sus consecuencias económicas, hay que partir de que las relaciones arrendaticias ya existentes deben solventarse entre las partes.

En este sentido, si bien la paralización de la actividad económica puede provocar auténticos problemas para sufragar el importe de las rentas, cualquier eventual modificación de las condiciones del contrato debe pactarse entre arrendador y arrendatario, y no unilateralmente por cualquiera de las partes. Los problemas económicos no otorgan el derecho a suspender el pago de la rente per se, por lo que es imprescindible el diálogo entre los interesados.

Diversas consultas nos han hecho llegar la inquietud acerca de si esos impagos pueden suponer la comisión de un delito de ocupación ilegal. En este sentido, es claro el criterio de la jurisprudencia al analizar el delito de ocupación en el sentido de que, quien inicialmente estaba autorizado mediante un título jurídico a ostentar la posesión, no puede cometer delito de ocupación. Sus desavenencias con la parte arrendadora, o a la inversa, con la arrendataria, deberán ventilarse ante la jurisdicción civil.

Esperamos poder contribuir al esclarecimiento de las inquietudes suscitadas a partir de la situación excepcional que estamos viviendo, atendiendo de forma desinteresada y rápida las consultas que nos hagan llegar a nuestra web.